Due Diligence Imobiliária · Pessoas, Empresas e Imóveis

Descubra o problema antes que ele cancele sua venda

Você pode estar comprando um problema, ou vendendo um que não sabia que tinha. A imóvelDoc investiga certidões de pessoa, empresa e imóvel num dossiê único — para compradores, vendedores, corretores e imobiliárias. Monte seu pedido no site e, se quiser, receba a revisão técnica de um advogado especialista.

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A partir de R$ 60 — Sem mensalidade

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Entrega assim que sai a última certidão

26 anos de experiência em Direito Imobiliário

100% online, todo o Brasil

Sem mensalidade — paga só o que usar

Especialização exclusiva em Direito Imobiliário

⚡ Se todas as certidões vierem negativas, tentamos entregar em menos de 1 hora.

Exemplo ilustrativo

Índice de Segurança da operação

98/100

ClassificaçãoMuito Seguro

Análise técnicaAquisição recomendada

Para o seu caso específico

O que investigamos depende de quem você é na operação

Selecione seu perfil e veja o que a imóvelDoc faz por você.

Você está prestes a comprometer uma quantia expressiva de dinheiro num imóvel que você mal conhece por dentro. O risco não está no imóvel em si — está no histórico do vendedor: processos, dívidas, heranças mal resolvidas que podem alcançar o bem depois da escritura lavrada.

✅Investigamos o CPF do vendedor em 15+ fontes: Receita Federal, Justiça Federal, Trabalhista, Estadual (e-SAJ e eproc), protestos, inventários, falências
✅Verificamos a matrícula atualizada do imóvel + CND de IPTU
✅Com a Análise do Advogado, um advogado especialista emite análise técnica dizendo objetivamente se a compra é recomendada ou apresenta risco
✅Resultado: você compra sabendo o que está comprando — ou desiste antes de perder o sinal

Começar minha Due Diligence como comprador →

O comprador vai pesquisar você de qualquer jeito — com ou sem a sua ajuda. Se ele descobrir alguma coisa por conta própria, você perde a venda. Se você chegar na negociação com um dossiê limpo já na mão, elimina a objeção antes que ela exista.

✅Levantamos suas certidões forenses, fiscais e de protesto — as mesmas que o comprador diligente vai pedir
✅Organizamos tudo num dossiê único que você entrega junto com a proposta
✅Se houver algo a resolver antes da venda, você descobre agora — não no dia da escritura

Quero meu dossiê de vendedor →

Um distrato depois da venda é prejuízo de comissão, desgaste com cliente e mancha no histórico. A maioria dos distratos acontece por problemas documentais que uma due diligence feita antes teria evitado.

✅Você monta o pedido em menos de 5 minutos, informando os dados do vendedor e do imóvel
✅Recebe um dossiê organizado que você pode mostrar ao comprador como argumento de segurança
✅O custo da pesquisa (a partir de R$ 60) é uma fração ínfima da comissão que você protege
✅Imobiliárias e corretoras com volume alto: fale com a gente para condição especial

Fazer a DD do meu próximo negócio →

Cada corretor da sua equipe faz a due diligence de um jeito diferente — ou não faz. O resultado é inconsistente, não documentado e impossível de auditar. Um processo padronizado protege a imobiliária tanto quanto o cliente.

✅Um único portal para toda a equipe pedir pesquisas por CPF, CNPJ ou imóvel
✅Relatório padronizado com índice de risco — o mesmo documento para todos os negócios
✅Histórico de pedidos consultável a qualquer momento, por operação
✅Sem mensalidade — você só paga o que sua equipe realmente usar

Falar sobre acesso para equipe →

Por que isso importa

O que aparece depois que a escritura já saiu do cartório

Problemas que uma certidão avulsa não mostra sozinha — e que custam muito mais caro do que a pesquisa que os evitaria.

Processo oculto

Ação em outra comarca ou vara que não aparece na certidão isolada, mas pode levar à penhora do imóvel depois da venda.

Inventário mal resolvido

Herdeiro que não assinou, partilha não averbada — o imóvel parece livre, mas a titularidade não está fechada.

Dívida que segue o imóvel

IPTU, condomínio ou débito tributário que vira problema do novo dono, mesmo sem culpa dele.

Fraude contra credores

Venda feita para escapar de uma dívida pode ser anulada judicialmente — mesmo anos depois, mesmo com comprador de boa-fé.

Você sabe exatamente o que está pagando.

Devido diligência imobiliária não deveria ser uma caixa-preta. Antes de você decidir, mostramos aqui — órgão por órgão — tudo que a imóvelDoc investiga em nome de vendedor, locador ou pessoa auditada. Sem letra miúda.

Como o resultado chega até você

Receita Federal

Sem apontamentos

TJSP · Cível

Sem apontamentos

Justiça do Trabalho

Sem apontamentos

Protesto · CENPROT

Com apontamentos

JUCESP · Ficha

Sem apontamentos

Matrícula do Imóvel

Sem apontamentos

Representação ilustrativa do formato de entrega.

Due Diligence para Compra e Venda

A checagem mais completa que oferecemos — pensada para o momento em que mais dinheiro muda de mãos.

✅Situação fiscal e cadastral — Receita Federal, dívida ativa da União, débitos estaduais (SP) e municipais junto à Fazenda
✅Ações judiciais — Justiça Federal (cível, fiscal e criminal), Justiça do Trabalho (3 tribunais), Justiça Estadual (cível e criminal, incluindo sistema eletrônico)
✅Inventários, arrolamentos e testamentos — verifica se a pessoa está ou já esteve envolvida em processo de herança
✅Falências e recuperação judicial
✅Vínculos empresariais — quais empresas estão ligadas ao CPF do vendedor (JUCESP)
✅Procedimentos no Ministério Público Federal
✅Consulta a Protestos em cartório — cobertura de 100% do Estado de São Paulo

Due Diligence para Locação

Focada no que realmente importa para quem vai colocar um inquilino no imóvel: capacidade de pagar e ausência de riscos de execução.

✅Situação fiscal e cadastral — Receita Federal, dívida ativa da União, débitos estaduais
✅Ações judiciais — Justiça Federal, Justiça do Trabalho, Justiça Estadual (consulta processual unificada)
✅Falências e recuperação judicial
✅Consulta a Protestos em cartório

Locação não inclui verificação de inventário/herança nem vínculos empresariais — focamos no que impacta risco de inadimplência, não patrimônio.

Começar minha Due Diligence

O detalhe que a maioria das empresas de due diligence ignora

O TJSP hoje opera com dois sistemas de distribuição: o e-SAJ e o eproc.

Uma certidão do e-SAJ não enxerga o que foi distribuído no eproc, e vice-versa. O próprio Tribunal declara isso oficialmente em suas certidões e formulários.

A imóvelDoc consulta os dois sistemas sempre, buscando em primeira instância as certidões:

no e-SAJ: cível, criminal, execução criminal, inventários e falências;
no eproc: as mesmas frentes (cível, criminal, execução criminal, inventários e falência), que o próprio novo sistema (eproc está substituindo o e-SAJ) já sintetiza em apenas duas certidões.

Não tirar as certidões do eproc significa due diligence incompleta, e faz você correr o risco de um processo novo simplesmente não aparecer na sua due diligence.

Planos e preços

Escolha como receber seu resultado

Comece pelas Certidões (R$ 60). Se quiser que um advogado revise e dê a palavra final, adicione a Análise do Advogado — cobrada por operação, não por pessoa.

Quantas pessoas ou empresas fazem parte da operação?

Visualização de Matrícula
(R$ 60 cada)

Para conferir a situação do imóvel ainda na negociação.

Certidão de Matrícula Digital
(R$ 120 cada)

Apta para lavrar escritura, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Certidões

Só quero as Certidões

Documentos organizados e entregues. Você interpreta.

R$ 60

R$ 60,00/pessoa

20 certidões por pessoa ou empresa — a lista completa está logo abaixo
Cada certidão marcada como:Sem apontamentosCom apontamentos
Dossiê em PDF, com índice e todas as certidões em ordem

Recomendado

Certidões + Análise do Advogado^*

Advogado lê tudo e diz: pode comprar ou não.

R$ 60/pessoa + R$ 100 (revisão) =

R$ 160

para 1 pessoa

Tudo do Certidões
Análise técnica narrativa — Score + Matriz de Riscos
Revisão técnica de advogado (OAB/SP)
Cobrada uma vez por operação — quanto mais pessoas, menor o custo por pessoa

Imóvel

Certidões do Imóvel

Adicione ao pedido, com ou sem pessoas.

Visualização de Matrícula R$ 60

Para conferir a situação do imóvel e dos vendedores ainda na fase de negociação. Mais rápida e mais barata.

Certidão de Matrícula Digital R$ 120

Apta para lavrar escritura. Emissão oficial do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) — é a que o tabelião exige para concluir a compra e venda.

Acompanha CND de IPTU + dados cadastrais
Valor venal de referência, CADIN e CEDI (capital de São Paulo)

* Análise do Advogado = análise técnica narrativa + revisão técnica de advogado (OAB/SP) + Score da Operação + Matriz de Riscos. Cobrada por operação (não por pessoa): R$ 100 para 1 pessoa, curva decrescente — quanto mais pessoas no mesmo pedido, menor o custo médio. Sem mensalidade, sem fidelidade.

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Sem letra miúda

O que vem no jogo de certidões — uma por uma

Você não precisa saber quais pedir. Estas são todas as que tiramos, por R$ 60 por pessoa ou empresa.

Pessoa física 20 certidões

Receita Federal

✅Situação cadastral do CPF
✅Débitos federais e dívida ativa da União

Justiça Federal — TRF da 3ª Região (SP e MT)

✅Distribuição cível, fiscal e juizados especiais
✅Distribuição criminal

Justiça do Trabalho

✅TRT da 2ª Região (capital e Grande São Paulo) — processos digitais
✅TRT da 2ª Região — processos físicos
✅TRT da 15ª Região (interior de São Paulo)
✅Débitos trabalhistas — CNDT, do Tribunal Superior do Trabalho

Justiça Estadual de São Paulo — nos dois sistemas

✅e-SAJ — distribuição cível em geral
✅e-SAJ — ações criminais
✅e-SAJ — execução criminal
✅e-SAJ — inventários, arrolamentos e testamentos
✅e-SAJ — falências e recuperações judiciais
✅eproc — distribuição cível em geral
✅eproc — ações criminais

Fazenda do Estado de São Paulo

✅Dívida ativa do Estado — certidão da Procuradoria Geral (e-CRDA)
✅Débitos tributários — SEFAZ-SP

Empresas, protestos e Ministério Público

✅JUCESP — empresas ligadas ao CPF
✅Consulta a Protestos em cartório — cobertura de 100% do Estado de São Paulo
✅Procedimentos extrajudiciais no Ministério Público Federal

Entram quando o caso pede: consultas processuais de 1ª e 2ª instância, pesquisa de protestos em âmbito nacional, certidões unificadas da Justiça Federal (TRF1 a TRF5) e ficha da JUCESP.

Empresa 20 certidões

Receita Federal e FGTS

✅Cartão CNPJ — situação cadastral e quadro societário
✅Débitos federais e dívida ativa da União
✅Regularidade do FGTS — Caixa Econômica Federal

Justiça Federal — TRF da 3ª Região (SP e MT)

✅Distribuição cível, fiscal e juizados especiais
✅Distribuição criminal

Justiça do Trabalho

✅TRT da 2ª Região — processos digitais
✅TRT da 2ª Região — processos físicos
✅TRT da 15ª Região (interior de São Paulo)
✅Débitos trabalhistas — CNDT

Justiça Estadual de São Paulo — nos dois sistemas

✅e-SAJ — distribuição cível em geral
✅e-SAJ — ações criminais
✅e-SAJ — execução criminal
✅e-SAJ — falências e recuperações judiciais
✅eproc — distribuição cível em geral
✅eproc — ações criminais

Fazenda estadual, junta comercial e protestos

✅Dívida ativa do Estado — certidão da Procuradoria Geral (e-CRDA)
✅Débitos tributários — SEFAZ-SP
✅Ficha de Breve Relato da JUCESP — situação e histórico da empresa
✅Consulta a Protestos em cartório — 100% do Estado de São Paulo
✅Procedimentos extrajudiciais no Ministério Público Federal

Entram quando o caso pede: SINTEGRA e regime de ICMS, protestos em âmbito nacional, consultas processuais e cópia do contrato social.

Imóvel 7 documentos

Registro de imóveis

✅Visualização de Matrícula atualizada Digital — com negativa de ônus e alienações e de ações reais e pessoais reipersecutórias (Para conferir a situação do imóvel e dos vendedores ainda na fase de negociação. Mais rápida e mais barata.)
ou
✅Certidão de Matrícula atualizada Digital, quando a operação vai à escritura (Certidão apta para lavrar escritura. É a que o tabelião exige para fazer a escritura.)

Prefeitura (capital de São Paulo)

✅Certidão de tributos imobiliários
✅Débitos inscritos em dívida ativa
✅Taxa de resíduos sólidos, quando houver
✅Capa do IPTU ou certidão de dados cadastrais
✅Valor venal de referência
✅CEDI — regularidade da edificação

Fora da capital: a parte do registro de imóveis funciona igual. As certidões municipais dependem de cada prefeitura — diga qual é a cidade e confirmamos antes de você contratar.

Cada certidão vem marcada como Sem apontamentos ou Com apontamentos, para você não precisar interpretar juridiquês. Quando houver apontamento e você tiver contratado a Análise do Advogado, o escritório explica o que ele significa e o que precisa ser resolvido para você concluir o seu negócio.

Dúvidas frequentes

Perguntas de quem já vai contratar

Posso pesquisar o vendedor e o imóvel no mesmo pedido?

Sim. No mesmo pedido você adiciona quantas pessoas, empresas e imóveis a operação tiver. A Análise do Advogado, se você quiser, vale para o pedido inteiro.

Qual a diferença entre Visualização e Certidão de Matrícula?

A finalidade. A Visualização de Matrícula (R$ 60) serve para conferir a situação do imóvel e dos vendedores ainda na negociação: é mais rápida e mais barata, e precisa do número da matrícula e do cartório.

A Certidão de Matrícula Digital (R$ 120) é a certidão apta para lavrar escritura — é o documento que o tabelião exige. Se você já vai assinar a escritura no cartório, precisa da Certidão. Ela também é o caminho quando você não tem o número da matrícula: basta o endereço completo do imóvel para a obtermos.

O que significa "Com apontamentos"?

Que a certidão encontrou algo registrado em nome da pessoa ou do imóvel, como um processo, um protesto ou uma dívida. Nem todo apontamento impede o negócio. Se você contratou a Análise do Advogado, o escritório explica o que ele significa e o que precisa ser resolvido para você concluir a operação.

Como a Análise do Advogado é cobrada?

Uma vez pela operação inteira, não por pessoa. Por exemplo: com 1 pessoa, são R$ 60 das certidões + R$ 100 da Análise. Quanto mais pessoas ou empresas no mesmo negócio, menor o custo da Análise para cada uma. Clique aqui e use a calculadora acima para ter o valor exato do seu caso.

Posso pedir só as Certidões e depois adicionar a Análise do Advogado?

Sim. Se algo chamar atenção no resultado das certidões, você pode pedir a Análise do Advogado depois. Ela vale para a operação inteira: o advogado analisa todas as certidões do caso — inclusive as que saíram sem apontamentos — para concluir de forma completa. Você paga só a diferença.

A Análise do Advogado tem validade jurídica?

É uma análise técnica feita por advogado inscrito na OAB/SP, que lê todas as certidões e conclui, por escrito, se a operação pode seguir com segurança ou o que precisa ser resolvido antes. Não substitui a escritura nem o registro, mas é o documento que embasa a sua decisão.

Quanto tempo demora?

Entregamos assim que todas as certidões forem emitidas. Se todas saírem sem apontamentos, trabalhamos para entregar tudo em menos de 1 hora.

Mas cada órgão tem seu próprio prazo, que não depende de nós. Se algo demorar mais, geramos um Dossiê Provisório para você ver todas as certidões que já saíram, e avisamos você.

Atendem fora de São Paulo?

Sim, o atendimento é 100% online. O jogo de certidões foi montado para operações em São Paulo; se a pessoa ou o imóvel for de outro estado, fale com a gente antes de pedir, para ajustarmos as certidões.

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Feito para quem lida com risco imobiliário todo dia

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O que investigamos depende de quem você é na operação

O que aparece depois que a escritura já saiu do cartório

Processo oculto

Inventário mal resolvido

Dívida que segue o imóvel

Fraude contra credores

Certidão te dá o documento. Nós te damos a resposta.

Só pedir a certidão

Due Diligence imóvelDoc

Você sabe exatamente o que está pagando.

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O detalhe que a maioria das empresas de due diligence ignora

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O que vem no jogo de certidões — uma por uma

Pessoa física 20 certidões

Empresa 20 certidões

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Perguntas de quem já vai contratar

Posso pesquisar o vendedor e o imóvel no mesmo pedido?

Qual a diferença entre Visualização e Certidão de Matrícula?

O que significa "Com apontamentos"?

Como a Análise do Advogado é cobrada?

Posso pedir só as Certidões e depois adicionar a Análise do Advogado?

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